Durğunluq uzun müddət davam edərsə bu, qiymətlərin enməsinə  səbəb ola bilər

2024-cü ildə Azərbaycanın mənzil bazarında qiymətlər 2023-cü ilə nisbətən 9,9 % artıb. Dövlət Statistika Komitəsindən verilən məlumata görə, bahalaşma ilkin mənzil bazarında 11,3 %, təkrar mənzil bazarında isə 9,8 % olub. Bundan başqa, ötən ilin IV rübündə mənzil bazarında qiymət indeksi əvvəlki rübə nisbətən 3,3 % yüksəlib. Bu artım ilkin mənzil bazarında 2,8 %, təkrar mənzil bazarında isə 3,3 % təşkil edib. Göründüyü kimi, qiymətlər sabitləşmir.

Qiymətlər bu il də artmaqda davam edəcəkmi? Mənzil bazarında stabilliyin bərqərar olması proqnozlaşdırılırmı? 

Hazırda tikilməkdə olan və yeni inşa edilən binalarda xüsusən də Bakının mərkəzə yaxın hissələrində ciddi şəkildə qiymət artımları müşahidə olunur

Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev sözügedən mövzu ilə bağlı “İki sahil”ə açıqlamasında diqqətə çatdırdı ki, artıq uzun illərdir ki, ölkənin daşınmaz əmlak bazarında ciddi şəkildə qiymət artımları müşahidə olunur: “Son illərdə bu artımlar daha çox 2023-cü ildə baş verdi. Belə ki, həmin ildə paytaxt Bakı və ölkənin digər böyük şəhərlərində ortalama artımlar 15 faizdən, hətta bəzi əmlaklarda 30 faizə qədər artım oldu. 2024-cü ildə də qiymət artımı davam etsə də, amma əmlak bazarında ciddi şəkildə müştəri qıtlığı müşahidə olundu”.

Həmsöhbətimizin sözlərinə görə, son bir neçə ildə əmlak bazarında mövcud olan müştərilərin böyük bir hissəsinin ortalama 70 faizə qədəri əmlakları  müxtəlif  növ kreditli şərtlərlə alıblar: “Hazırda ipoteka predmetinə çevrilə bilən köhnə tikililərdən yalnız doqquzmərtəbəli binalara, yeni tikili binalardan isə ümumi  dəyəri 200 min manatı keçməyən əmlaklara tələbat daha çoxdur. Ümumən ipoteka ilə illik satılan mənzillərin təqribi 4-5 faizi fərdi həyət evləri, digər 95-96 faizi isə çoxmənzilli binaların üzərinə düşür. Hazırda tikilməkdə olan yeni tikili binalarda xüsusən də Bakının mərkəzə yaxın hissələrində ciddi şəkildə qiymət artımları müşahidə olunur”.

Müsahibimiz vurğuladı ki, daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət artımının müxtəlif səbəblər var: ”Artıq paytaxt Bakıda yeni çoxmənzilli yaşayış binalarının inşası üçün torpaq sahələri mövcud deyil. Mövcud olan torpaqların isə satış qiymətləri kəskin bahadır ki, bu da özlüyündə tikintinin maya dəyərini yüksəldərək satış qiymətlərində də artımlara gətirib çıxarır. Başqa bir tərəfədən isə köhnə çoxmənzilli yaşayış binalarının artıq böyük bir hissəsi istismar müddətini bitirmişdir və bir hissəsi də qəzalı vəziyyətdədir. İstismar müddətini bitirmiş binalardakı mənzillər  ipoteka predmetinə çevrilə bilmir . Dünya təcrübəsində bu tip əmlakların satış qiymətləri onların normal vəziyyətindən demək olar ki, 50 faizə qədər daha aşağı qiymətə təklif olunur. Lakin Azərbaycanda bu tendensiya tam əks formada müşahidə olunur.  Çünki köhnə çoxmənzilli yaşayış binaları sökülür onların yerinə yeni tikililər inşa olunur və  təzə binadan vətəndaşa verilən  mənzil onun köhnə  mənzilindən daha baha qiymətə bazarda təklif edilir. Bu baxımdan, investorlar daha çox köhnə tikili binalara yatırım edirlər ki, gələcəkdə həmin binalar söküləndə vətəndaşlara onların mənzillərinin əvəzinə daha geniş və tam təmirli yeni tikili binalardan mənzillər, kirayə  və köç xərcləri verilir. Bu da onların yatırım etdikləri pulun daha böyük geri dönüşünə səbəb ola bilər”.

E.Fərzəliyev bildirdi ki, ümumiyyətlə, qiymət artımları hazırda da davam edir: “Lakin hazırki vəziyyətdə də artıq 2024-cü ilin ikinci yarısından bu günə qədər əmlak bazarında ciddi şəkildə müştəri qıtlığı müşahidə olunur. Əgər müştəri qıtlığı daha uzun müddət davam edərsə bu artıq süni formada artırılan qiymətlərin enməsinə gətirib çıxaracaq”.

Ekspert qeyd etdi ki, daşınmaz əmlak bazarında qiymətlər bir hissədə təbii formada artır. Bu, yeni tikili binalarda tikinti xərclərinin artması və ipoteka kreditlərinin verilməsi səbəbindən ipoteka predmetinə çevrilən bilən əmlaklara tələbatın artması səbəbindəndir. Lakin digər qrup əmlaklarda isə qiymət artımları süni formada davam edir. Təbii ki, süni formada davam edən qiymət artımı müştəri çoxluğundan asılıdır. Əgər əmlak bazarında müştərilərin sayı azalarsa təbii ki, satan şəxslər məcburən əmlaklarının qiymətini bazar dəyərinə uyğunlaşdıracaq, bu da qiymətlərin enməsinə gətirib çıxara bilər. 

Həmsöhbətimiz əlavə etdi ki, artıq 2020-ci ildən başlayaraq  azad olunmuş ərazilərimizdə sürətlə tikinti-bərpa işləri davam edir və yeni bərpa olunan kənd, rayon və qəsəbələrə keçmiş məcburi köçkünlərimiz mərhələli şəkildə həmin yerlərə köçürülür. Bu zaman onlara dövlət tərəfindən verilmiş mənzillər geri alınır və  həmin mənzillər daha ucuz qiymətə satışa çıxarılaraq aztəminatlı insanların mənzil problemlərini aradan qaldırır. Başqa bir tərəfdən isə insanlar uzun illər idi ki, bölgələrdən iş üçün daha çox paytaxt Bakıya üz tuturdular. Lakin hazırda azad olunmuş ərazilərimizdə davam edən tikinti–bərpa işləri səbəbindən artıq  bölgələrdən iş üçün gələn insanlar paytaxt Bakıya deyil, azad olunmuş ərazilərimizə daha çox üz tuturlar. Bu da  paytaxtdakı daşınmaz əmlaklara olan tələbatın zamanla azalmasına gətirib çıxaracaq.

Müsahibimiz vurğuladı ki, yaxın gələcəkdə həmin ərazilər tam tikilib bərpa olunduqdan sonra keçmiş məcburi köçkünlərimiz öz yurd-yuvalarına göndərildikdən sonra həmin ərazilərdə yeni iş yerlərinin, müəssisələrin, zavodların və dövlət qurumlarının  açılması o ərazilərdə həm  tələbatı ,  həm də daşınmaz əmlakların sayını artıracaq. Bu da Bakı , Sumqayıt, Xırdalanda artan süni qiymətlərin enməsinə  gətirib çıxara bilər.

Elnur Fərzəliyev bir mühüm nüansı da diqqətə çatdırdı ki, bu da tikinti xərcləri ilə bağlıdır: “Hər hansı bir çoxmənzilli yaşayış binalarının tikinti xərcləri demək olar ki, eynidir. Hətta bölgələrə tikinti materialları daha çox  Bakıdan daşınır, bu da orada tikilən daşınmaz əmlakların tikinti xərclərinin çox olduğunu göstərir. Amma buna baxmayaraq ölkənin digər  böyük şəhərlərində, eləcə də bölgələrdə inşa olunan yeni  tikili binalardakı mənzillərin satış qiymətləri ilə paytaxt Bakıda olan yeni tikilən binaların satış qiymətində dəfələrlə fərq var. Bu fərq ondadır ki,  bölgələrdə mənzillər daha ucuz qiymətə təklif olunur. Amma bölgələrlə müqayisədə paytaxt Bakı şəhərində yeni tikilən binalarda ciddi şəkildə süni qiymət artımları müşahidə olunur. Zənnimcə, əmlak bazarında durğunluq uzun müddətli davam edərsə bu qiymətlərin enməsinə və real bazar qiymətinə təklif olunmasına  səbəb ola bilər”.

İqtisadçı-ekspert Asif İbrahimov məsələ bağlı "İki sahil"ə açıqlamasında qeyd etdi ki,  vətəndaşların öz sərvətlərin  qoruma üsullarından ən etibarlısı aktivlərinin qiymətli metallar və daşınmaz əmlaka yatırımıdır. Bu hər zaman belə olub. Daşınmaz əmlak qiymətlərinin də bahalaşmasının bir çox səbəbləri olur. İlkin olaraq ölkənin milli valyutasının alıcılıq qabiliyyətində enmələr müşahidə olunduqda, yəni, Azərbaycanı götürsək manat ötən ilki səviyyədə alıcılıq qabiliyyətinə malik deyil. Bu da işçi haqlarının artması ilə nəticələnir. Eyni zamanda, nəqliyyat, qurğular, texnika kirayəsi qiymətləri yüksəlir, ümumi inflyasiya müşahidə olunur. Bu da tikinti xərclərinə ciddi təsir edir. Bundan başqa, ölkəyə gələn xarici turistlərin ev, torpaq sahəsi alması və ya kirayə mənzillərə daha çox ödəniş etməsi,bundan başqa tikinti aparmaq üçün sahələrin azlığı və digər problemlər, tikintiyə qarşı xüsusi tələblər, sahibkarların mənfəət tələbinin artması  və s. kimi faktorlar qiymətlərin bahalşmasına gətirib çıxarır.                                                                                      

Asif İbrahimov vurğuladı ki, ümumilikdə götürsək, təyinatından asılı olmayaraq Azərbaycanın bütün ərazilərində, xüsusilə də Bakı və Bakıətrafı ərazilərdə yerləşən  təyinatlı torpaqlar kəskin bahalaşıb. Kənd təsərrüfatı təyinatlı və pay torpaqlarının da qiymətlərində ciddi artım var. Bu, torpaq sahələrinin məhdudluğundan və vətəndaşlarımızın fərdi yaşayış evi tikməyə daha  çox üstünlük vermələrindən irəli gəlir.  Yuxarıda qeyd etdiyim faktorların təsirləri nəticəsində ümumi inflyasiya müşahidə ediləcəksə, bunun mütləq daşınmaz əmlak bazarına da təsiri olacaq.

Yaqut Ağaşahqızı, “İki sahil”