Paytaxtda istismara yararsız və qəzalı vəziyyətdə olan binalarda yaşayan sakinlərin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması, o cümlədən şəhərin ümumi görünüşünə xələl gətirən yaşayış evlərinin sökülərək yeniləri ilə əvəz olunması prosesi aparılır. Qanunvericiliyə əsasən, mənzili sökülən şəxslərə ya kompensasiya ödənilir, ya da evi başqa bir mənzillə dəyişdirilir. Bəzən isə kompensasiya məbləği Mənzil Tikinti Kooperativləri (MTK) ilə ev sahibləri arasında narazılıq yaradır. Tikinti şirkətlərinin rəhbərləri hesab edirlər ki, yaranan problem vətəndaşların evin dəyərindən çox kompensasiya tələb etmələrindən qaynaqlanır.
Əmlak bazarında aydan-aya qiymətlər artsa da, hansısa bina, yaxud da fərdi evlərin söküntüsü zamanı sakinlərə təklif edilən kompensasiyanın məbləği dəyişmir. Mənzillərin qiyməti və kompensasiya həcminin artım tempi arasında böyük fərq var. Təklif edilən kompensasiya ilə əksər hallarda vətəndaşlar yeni ev almaqda çətinlik çəkirlər.
Bəs, kompensasiya məbləği nəyə əsasən və necə hesablanmalıdır ki, nə şiş yansın, nə də kabab?
Vətəndaş, podratçı şirkət, sahibkar, o cümlədən dövlət qurumu söküntü qarşılığında müəyyən olunmuş kompensasiyanı özbaşına müəyyən etməklə bağlı hüquq və imtiyazlara malik deyil. Yaşayış və ya qeyri-yaşayış obyektləri üçün tələb və ya təklif olunan məbləğ yalnız Azərbaycan Respublikasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanununa müvafiq qaydada həmin ərazidə qiymətləndirmə apardıqdan sonra müəyyən edilir. Əmlaklar yerləşmə və infrastruktur baxımından bir-birindən fərqlənir. Hazırda Bakıda əraziyə görə vətəndaşa ödənilən kompensasiya kvadratmetrə uyğun olaraq 1500-3500 manat arasında dəyişir.
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Fərzəliyev mövzu ilə bağlı “İki sahil”ə açıqlamasında bildirdi ki, Bakı şəhərində söküntü işləri iki formada aparılır. Birincisi, torpaqların dövlət ehtiyacı üçün alınması, digəri isə qəzalı vəziyyətdə olan binaların tikinti şirkətləri tərəfindən sökülərək yeni tikili binalarla əvəzlənməsidir: “Torpaqların dövlət ehtiyacı üçün alınması zamanı söküləcək ərazi müxtəlif qiymətləndirmə şirkətləri tərəfindən dəyərləndirilir və daha sonra təyin olunmuş qiymətlər üzrə vətəndaşlara kompensasiya ödənilir. Torpaqlar dövlət ehtiyacı üçün alınan zaman vətəndaşın əmlakı qiymətləndirilir, bazar dəyərinə uyğun pul verilir və daha sonra vətəndaşa ödənilən məbləğin 20 faizi dəyərində əlavə kompensasiya ödənilir. Hazırda paytaxtın bir çox ərazilərində dövlət ehtiyacı üçün torpaqlar və onların üzərindəki əmlak alınır, parklara çevrilir, yollar müxtəlif infrastrukturlar üçün istifadə olunur. Tikinti şirkətləri tərəfindən köhnə çoxmənzilli yaşayış binaları və fərdi həyət evləri sökülən zaman isə tikinti şirkəti ilə vətəndaş arasında müqavilə bağlanılır. Digər tərəfdən, tikinti şirkəti tərəfindən vətəndaşlara evləri sökülən ərazidə inşa olunacaq yeni tikili binadan yeni mənzil verilən günə qədər, yəni ortalama 2-3 il müddətinə kirayə və köç xərcləri ödənilir. Daha sonra isə vətəndaşa köhnə evinin yerindən tam təmirli və ümumi sahəsi daha geniş olan mənzillər verilir. Təbii ki, bəzi hallarda müxtəlif narazılıqlar yaranır ki, bəzən vətəndaşlar onlara verilən mənzillərdən narazı olurlar, yaxud vətəndaş daha geniş ümumisahəli mənzillər istəyir. Digər tərəfdən isə torpaqların dövlət ehtiyacı üçün alınması zamanı da vətəndaşlara kompensasiya olaraq ödənilən pul onları qane etmir. Əgər bu məsələlər danışıqlar yolu ilə həll oluna bilmirsə,mənzil sahibi və yaxud qarşı tərəf bu tip mübahisəli məsələlərin həlli üçün mütləq şəkildə məhkəməyə müraciət etməlidirlər”.
Ekspertin sözlərinə görə, torpaqların dövlət ehtiyacı üçün alınması zamanı vətəndaşa ödənilən məbləğ onu qane etməzsə təbii ki, yenidən öz əmlakının qiymətləndirilməsini tələb edə bilər: “Bu zaman təyin olunan qiymətləndirici ekspertiza rəyi ilə vətəndaşın əmlakına ona ödənilən məbləğdən daha artıq məbləğ təyin edərsə, təbii ki, o zaman vətəndaşa son qiymətləndirmə rəyinə uyğun kompensasiya ödənilir. Əgər qiymətləndirici köhnə qiymətləndiricinin verdiyi rəyi təsdiq edərsə bu zaman isə vətəndaşın tələbi uğursuz alınır.
E.Fərzəliyev vurğuladı ki, əgər hər hansı bir çox mənzilli yaşayış binası qəzalıdırsa və tikinti şirkəti tərəfindən sökülərək yenilənməsi tələb olunursa bu zaman binanın qəzalı olduğu haqqında Fövqəladə Hallar Nazirliyinin rəyi olarsa, təbii ki, rəy əsasında sökülür. Bu zaman vətəndaşın mənzil tərk etməsi mütləqdir. Çünki əgər həmin bina qəzalıdırsa vətəndaşın özünün və ailə üzvlərinin həmin binada yaşaması təbii ki, təhlükəlidir. Hər hansı bir təbii fəlakət, zəlzələ baş verərsə burada insan tələfatı qaçılmaz ola bilər.
Heç bir tikinti şirkəti vətəndaşla razılaşma əldə etmədən onun evini sökə bilməz. Şirkətlər tikinti fəaliyyətinə başlamaq üçün Tikinti və Şəhərsalma Məcəlləsinin 37-45-ci maddələrində nəzərdə tutulan mərhələləri keçməlidir: memarlıq-planlaşdırma tapşırığının alınması, layihə sənədlərinin hazırlanması və ekspertizasının keçirilməsi, tikintiyə icazənin alınması. Bu sənədlər Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi və ya yerli icra hakimiyyəti tərəfindən verilir. Komitə bu sahədə mərkəzi icra hakimiyyəti orqanıdır və tikinti fəaliyyəti üzrə dövlət siyasəti və normativ tənzimləməni həyata keçirir.
Yaşadığı binanın sökülməsi üçün verilən ödənişlə razılaşmayan sakin məhkəmə qərarı ilə mənzilindən çıxarıla bilərmi?
Vəkil Vamiq Şükürov sözügedən mövzu ilə bağlı qəzetimizə açıqlamasında qeyd etdi ki, Bakı şəhərində mənzillərin sökülməsi zamanı tikinti şirkətləri kompensasiya yox, razılıq əsasında mənzilləri sökülən şəxslərə yeni tikiləcək binadan 20 faiz artıq mənzil sahəsi verməyə üstünlük verirlər: “Yeni mənzil sahəsi verilənə qədər vətəndaşın kirayədə qalması üçün söküləcəyi evlərinin şəraitinə uyğun evlərdə kirayə qalmağa yetərli olacaq qədər kirayə haqqını verirlər. Bu, onunla əlaqədar ki, sakinlər doğulduqları, illərlə yaşadıqları, böyüdükləri ərazidən çıxmaq istəmirlər. Şirkətlər də bunu başa düşür və həmin binaların yerində və yaxınlığında tikiləcək yeni binadan onlara mənzil sahələri verirlər. Əsas səbəb bundan ibarətdir. Düzdür, bəzi sakinlər var ki, ümumiyyətlə mənzil sahəsi yox, kompensasiya istəyir. Təbii ki, bununla bağlı mübahisə yaranır və nəticədə məhkəməyə müraciət zərurəti yaranır. Çünki ev sahibi istəyir ki, daha çox pul alsın, tikinti şirkəti isə əksinə daha az pul versin. Kompensasiya məbləğinin razılaşdırılması ilə bağlı yaranan mübahisə adətən məhkəmələrdə həll olunur. Təbii ki, bu zaman məhkəmə ekspertiza təyin edir, onlar mövcud əmlak bazarındakı qiymətə uyğun kompensasiya məbləğini müəyyən edirlər”.
Vamiq Şükürov bildirdi ki, sökülən mənzillərə görə ödəniləcək kompensasiya məbləği ilə bağlı narazılıqlar çox olduğuna görə adətən həll yolu olaraq mülkiyyətçiyə sökülən binanın ərazisində inşa olunan yeni binadan daha geniş sahəli mənzil verirlər.
Həmsöhbətimiz diqqətə çatdırdı ki, tikinti şirkəti məcburi şəkildə sakini evindən çıxara bilməz. Məhkəmə qərarı olmadan heç kim öz evindən çıxarıla bilməz və evi sökülə bilməz. Hətta son baş verən hadisələrdə bizə qanunvericiliyin müddəalarının sərt olduğunu göstərdi.
Beynəlxalq idarəetmə sistemləri üzrə mütəxəssis Asif İbrahimov isə sözügedən mövzu ilə bağlı şərhində qeyd etdi ki, vətəndaşın əmlakının qiymətləndirilməsi qiymətləndirmə təşkilatlarına həvalə edilməlidir: “Alt və üst meyarlar müəyyən olunmalıdır ki, bu məsələlərlə bağlı konkret olaraq qeyri-müəyyənliklər aradan qaldırılsın. Qiymətləndirməni maddi marağı olmayan üçüncü şəxslər həyata keçirməlidir ki, minimum və maksimum tələblər nəzərə alınsın. Hazırki vəziyyət onu deməyə əsas verir ki, MTK-lar insanların köçürülməsini həyata keçirirlər. Amma elə mənzil sahibləri var idi ki, uşaqlıqdan orada yaşayırlar və həmin ərazidən ayrılmaqda çətinlik çəkirlər.Bununla bağlı konkret normativlər ortaya qoyulmalıdır. Təbii ki, tələb təklifi formalaşdırır. Yəni, qiyməti həmişə bazar formalaşdırır. Amma tənzimləyici funksiyanı həyata keçirmək üçün artıq qiymətləndirmə standartlarının tətbiq edilməsi şərtdir”.
Asif İbrahimovun sözlərinə görə, bəzən tikinti şirkətləri fiziki olaraq söküntü işlərini həyata keçirməsə də, vətəndaşın ətrafında süni maneələr yaradır ki, evi satıb çıxsın. Bu məsələ ilə də bağlı qanunvericilik çərçivəsində sərt şəkildə tədbir görülməlidir.
Yaqut Ağaşahqızı, “İki sahil”
